今回は前回に引き続き「中古戸建選びの注意点」についてお話します。
２．売主が不動産業者か個人か？
この違いで大きいのは瑕疵担保責任の期間です。
瑕疵担保責任というのは万が一欠陥があった場合、売主がその欠陥を補修する義務を負う期間のことです。
中古住宅の場合、主に雨漏れ、給排水管の故障、シロアリの害の３点を指します。
まず中古物件の場合、売主は個人が圧倒的に多く、その場合上記の瑕疵担保責任期間は２ヵ月～３ヵ月というのが一般的です。
ですが中には瑕疵担保責任免責（何か欠陥があっても売主は責任を負わない）、という物件もありますので、そこは注意が必要です。
瑕疵担保責任を負わない理由はケースバイケースですが、以下のような場合が多いようです。
a.建物の築年数がかなり古く、不具合があるかも知れないのは承知の上買ってくださいという場合
b.任売物件等で売主に瑕疵担保責任を負う経済力がない場合
※任売物件というのは売主がその物件の住宅ローンを支払うのが困難となり、やむなく売却する物件。売主が債務超過の状態になっている場合が多いです。
c.上記のような理由でなく、ただ単に売主が売った後に責任を負うのが嫌だといった理由
以上のようケースがありますが、a.とb.の場合はまだしも、c.のような理由であれば最低１ヵ月くらいは瑕疵担保責任期間を設けるよう交渉するのも良いと思います。
次に売主が不動産業者の場合ですが、こちらは消費者保護の観点から、法律で２年以上と定められており、買主に有利な条件が義務づけられております。
ですので瑕疵責任に関してはこちらの方が安心ではあります。ただ物件の数は個人売主の物件に比べ、圧倒的に少ない状況ですので瑕疵担保責任の期間だけで業者売主の物件に絞ると、なかなか希望に合った物件を見つけるのは難しいかもしれません。
いずれにせよ、上記の瑕疵担保責任については十分確認し、納得の上購入の決断をしてください。
３．築年数が平成12年以降かその前か
これについては大阪特有の注意点なのですが、平成12年より前では建築基準法が守られておらず、敷地面積に対して建物の建てれる割合の大きさ（建ペイ率・容積率）を超過している物件が多いのです。
当時、大阪府の検査があまかった事で、一団の分譲地の敷地を小さく区切り、その敷地に目いっぱい大きな建物を建てて販売している業者が後を絶たちませんでした。
そのような建ペイ率・容積率を超過した物件の注意点ですが
a.住宅ローンの融資をする銀行が限られる
b.将来、家が古くなって建替えを行う際、現状の大きさの家が建てられない
上記a.についてはオーバーしている度合によっては住宅ローンを受け付けている銀行もありますが、結構その度合いを超えている物件が多いように思います。
その場合は私の知る限り、紀陽銀行さんが積極的に融資を行っており、「建ぺい・容積オーバー＝紀陽銀行」というような感じです。
b.については新しい家を建て替えるなら、今は当然建築基準法を守らなければならず、現状の超過した大きさの家を建てることはできません。
以上の2点につきましても十分確認してから決断してください。
それでは前回に引き続き「中古戸建選びの注意点」、最後までお読み頂きありがとうございます（＾－＾）/
また来週！
