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「住まいの買替え」

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「住まいの買替え」

すっかりすごしやすい気候になりましたね(^-^)


さて今回は住まいの買替えについてお話いたします。


「家族が増えて今の住まいが手狭になった」「今の家が古くなって、この際買替よう」「転勤で新しい住まいを探さねば」などなど理由はさまざまですが、買替の時にひとつクリアしなければならないことがあります。


例えば現在の住まいの住宅ローンが残っている場合、基本的にこれを全額返済することが必要です。


銀行によっては2つ目の住宅ローンでも、借入額に対する収入の割合の基準を満たしていればOKという銀行や、フラット35などを利用してダブルローンにすることも可能ではありますが、やはり住宅ローンは基本的に1世帯に1つ、またダブルローンにするには相当の収入がなければ難しく、一般的な会社員のご世帯ならダブルローンは現実的ではないでしょう。


では現在の家に住宅ローンが残っている場合、どのような流れで買替えるのか、いくつかのパターンをご説明します。


1.現在の家を売りに出して、それと同時に新しい住まいを探す 

現自宅を売却し、その売却したお金で現自宅の住宅ローンを完済し、新居の新たな住宅ローンを組む方法。

一般的な方法で、これがうまくいゆけば一番よいのですが、これには以下の点をクリアしなければなりません。


a.売却と購入のタイミングが合わないといけない。

例えば新居で気に入った物件を見つけた時に現自宅を購入してくれる人が見つかっていなければ、基本的にその物件を買えない場合が多いです。ただ新居が新築住宅の場合でその分譲業者さんが例えば「2ヵ月、3ヵ月ぐらいの期間を区切ってその間に売却する買主さんを見つけてくれたらいいですよ」というようなこともありますので、その場合は「買替停止条件」とい特約をつけて新居の方の契約し、その期間内に買主さんが見つかればOK、万が一見つからない場合は無条件で解約となります。

一方、逆になかなか良い新居が見つからないけど、現自宅の買主さんが現れた場合。

こちらの方が当然良いのですが、この場合新しい新居が見つかるまで、引渡しは待ってもらえる買主さんであれば問題ありません。ただ、こちらも期限を区切って契約することになり、その間に新居が見つからなければ解約となります。

または買替え先が見つからなくても、一旦賃貸住宅やご実家に仮住まいをする方法があります。これですと経費はかかってしまいますが、じっくりと新居探しをすることが出来ます。

いずれにしても購入と売却のタイミングがポイントとなります。


b.現在残っている住宅ローンの残高と、売却額

これはよくあるケースですが、例えば現在の残高が約2300万円あり、現自宅の相場が2000万円で、売却額も2000万円だった場合、売却損が300万円、売却に係る手数料など含めるとおおよそ380万円を用意しなければなりません。

この380万円は現金で賄うか、多くの銀行で新居の方の住宅ローンでその売却損分も賄う商品を用意しておりますので、それを利用される方も多いです。


↓近畿大阪銀行の住みかえローン 売却損をサポートしてくれます



もちろん、現在の残高より高く売れるケースもありますので、売却を依頼する際、その不動産会社の営業さんとしっかり打ち合わせをして売出し価格を決めることが重要です。


さて、少し長くなってしまいましたので、続きはまた次回にお話ししますね。


最後まで読んで頂いてありがとうございます(^-^)/





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