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「前面道路その2」       2項道路、建築基準法、43但し書き

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「前面道路その2」       2項道路、建築基準法、43但し書き

皆さまこんにちは、ケーズ住宅販売の辻村です!


今日は「42条2項道路」「建築基準法上の道路に該当しない」道路についてお話します。


●42条2項道路●

この道路は幅員が4m未満で行政に認定されている道路です。

新しい建物を建てる基準に、その敷地が認定されている幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」

というルールがあることを先週お伝えしましたが、2項道路の場合、認定はされているものの、幅員4m以上というのを満たしておりません。


ですが例えば大阪市内などでは幅員4m未満の道路は数多くあり、この原則を適用すると新しい建物が建てられない土地がかなりの数にのぼります。


そこで2項道路の場合、新しい建物を建てようとする敷地から道路と接する面の一部を道路として負担することによって、新しく建物を建てることができます。


具体的にいいますと、幅員3mの道路に接している土地に建て替えを行う場合、足らずの1m分の半分、50cmを敷地から道路として負担することにより、建築の許可が下りることになります。(※残りの半分50cmは向かいの土地の所有者が、建て替え時に同じ条件で負担することになります)


この措置をお向かい、お隣、またその隣と建て替えの申請があるたびに行うことにより、将来その道路は4mの道路となります。


ここで注意したいのが、やはり敷地の一部を道路として負担するため、敷地の有効面積が減ってしまうということです。


例えば元々65m2(約19.6坪)の敷地で、約3m2道路負担すると有効面積は約62m2(約18.7坪)となり、約1坪敷地面積が減少します。(※1坪=畳2帖分)





ですので、新築用地として土地を購入する場合、前の道が4m未満の場合はここをしっかりとチェックしてください。



●建築基準法上の道路に該当しない場合●


次にそもそも道路ではない場合、原則として、道路として認定されているものに接道していない敷地は新しい建物を建築することはできないのですが、現状、道路のような形態のものに接道している場合、役所に申請して建築審査会の審査を受け、審査に通ればOKがでる場合があります。


この場合、この道路のような敷地を「43条但し書き道路」と呼び、私も大阪市内でいくつか取引きしております。


やはりこれも43条但し書きの許可が下りる見込みがあるのか、ということをしっかり確認する必要があります。


新築を建てる目的で土地を買って、いざ建築確認を申請して許可が下りない、ということになったら大変です。


またこの審査に通るための条件については、各市町村で基準も違うため、事前にしっかり調べることが肝要です。


以上、注意すべき前面道路についてお話しました。


最後まで読んで頂き、ありがとうございます!


また来週(^_^)/






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